INTRODUÇÃO

Há um grave problema social que afeta seriamente as áreas urbanas do Brasil: CONDOMINIOS IRREGULARES. Por um lado, os legítimos donos do imóvel sofreram enormes prejuízos financeiros e, por outro, os moradores tiveram que lidar com uma constante insegurança jurídica.

Diante deste problema, é importante destacar que existe a lei nº 13.465/2017, que prevê os procedimentos legais, urbanísticos, ambientais e sociais necessários para os centros urbanos informais, incluindo os apartamentos, que são incorporados ao planejamento regional e à propriedade de seus ocupantes (Normalização Fundiária Municipal – REURB).

DA NECESSIDADE DA REGULARIZAÇÃO

Na prática, um condomínio sempre é visto como uma área de regras comuns de uso passivo para manter boas relações entre os vizinhos. O problema é que esses espaço também representa algum ônus que deve ser avaliado na hora da escolha.

A regularização do condomínio é a parte mais importante, muitas vezes o proprietário ao comprar seu imóvel dos sonhos não percebe que há documentações necessárias que podem futuramente prejudicar o condomínio tanto físico como financeiramente.

O Sindico e a Administradora sempre estarão de olho no que estiver irregular, não apenas no que diz a cobrança de condomínio mas principalmente nas irregularidades do condomínio como parte predial, planta,AVCB e outros documentos que por Lei devem sempre estar em ordem, evitando assim possíveis multas e até interdição do condomínio.

Apresentamos aqui alguns dos principais documentos que são importantes para o bom e fiel andamento do condomínio:

• Expedir o Habite-se;
• Inscrever a escritura no Cartório de Registro de Imóveis;
• Solicitar a cobrança do IPTU por cada unidade habitacional;
• Elaborar a convenção (com assinatura de no mínimo 2/3 dos proprietários) e a posterior escolha do síndico; e
• Registrar todos os atos em cartório.

Diante de todas essas necessidades, se faz necessário a regularização do condomínio. Ademais, o empreendimento deve ter uma pessoa responsável para ratear os custos e fazer as devidas cobranças, o que se faz necessário a constituição do CNPJ, para que tudo fique em nome de uma pessoa jurídica e dentro da legalidade.

ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO

A Assembleia Geral de Instalação ou conhecida também como AGI, tem o costume de ser convocada pela construtora/incorporadora do investimento. Neste sentido, elege-se o primeiro síndico para administrar o condomínio, além de ser definido o valor da sua remuneração.

Ademais, elege-se o conselho consultivo nessa mesma assembleia. Destaca-se que se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo.

É importante destacar, que pela complexidade e importância jurídica deste documento, é extremamente válido contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário ou condominial para as devidas tratativas.

Por fim, é válido mencionar que somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.

DO REGISTRO DO IPTU

Com relação ao registro do IPTU, inicialmente cumpre mencionar que a construtora quando ergue um prédio ou um “condomínio horizontal”, o IPTU é único, ou seja, ele é pago pela totalidade do terreno.

Neste sentido, após a obtenção do “Habite-se”, registro da Convenção e realização da realização da Assembleia Geral de Instalação é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.
Decorrente deste fato, mesmo assim será mantido um IPTU comum, que é referente a todas às áreas comuns do condomínio, como por exemplo garagens, jardim e outras áreas compartilhadas por todos. Este desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do munício em que o imóvel está constituído.

DA RESPONSABILIDADE

É válido destacar que o condomínio é o patrimônio comum de todos os proprietários de apartamentos dos edifícios que compõem o todo. Portanto, nos casos de acidentes que resultem em perda e dano do condomínio, a pessoa jurídica deverá ser responsabilizada, por isso se reforça a importância do registro do CNPJ.

Também é importante destacar, que o condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte, gerando transparência e sendo responsável juridicamente por tais atos.

DA TAXA CONDOMINIAL

Com relação a taxa condominial existe uma lei (Artigo 1.336 do Código Civil) que deve ser cumprida por todos os condomínios, ela dispõe que taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.

Destaca-se que o Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pela prefeitura de onde o condomínio está estabelecido, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

Também é importante mencionar que é ilegal a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.

DO LAUDO AVCB

Conforme Decreto de Lei 56.819/2011, todas as edificações, exceto residencial unifamiliar (habitado por uma única família), precisam regularizar-se perante o Corpo de Bombeiro.

O objetivo deste Decreto é proteger os ocupantes da edificação em caso de risco ou incêndios, reduzir danos à propriedade, conseguir de forma clara controlar qualquer incêndio na área, dar condições de acesso aos bombeiros se necessário e claro proporcionar segurança para todos os moradores do condomínio.

Para que a edificação tenha o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros o condomínio terá que estar em dia com sua documentação em relação à edificação, para que possa ser emitido o PPCI (Plano de prevenção e proteção contra incêndios), documento este necessário para instalação dos equipamentos de segurança do condomínio. O AVCB poderá ter um prazo de renovação de 1 a 5 anos dependendo da finalidade da edificação, motivo pelo qual sempre se deve manter toda a documentação do condomínio regularizada.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Por fim, destaca-se que a regularização do condomínio, além de uma vantagem, é uma necessidade de extrema importância a todos os empreendimentos, tendo em vista que a regularização traz segurança jurídica aos atos realizados pelo condomínio e benefício a todos os moradores residentes.

Ademais, cumpre mencionar que os moradores podem solicitar esclarecimentos sobre os processos de regularização junto aos profissionais extremamente qualificados, para promoverem uma boa gestão.

Sempre fique atento na regularização de seu condomínio, muitas vezes não achamos importante até começar a ser!!!